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2011-12-22 |
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최근 여러 가지 경제 상황과 맞물려서 부동산 경기 또한 좋지 않은 게 현실이다. 반면 위기를 기회로 여기고 저평가된 부동산에 투자할 곳을 찾는 투자자들도 적지 않다. 특히 부부가 현재 거주하고 있는 주택 외의 주택을 투자 목적으로 구입하는 것을 고려하는 투자자들을 주변에서 종종 볼 수 있다.
이때 대부분의 투자자들은 누구 명의로 할지 고민을 하게 되는 것이 사실이다. 기존 주택이 본인 명의로 되어 있는 경우에는 배우자 명의로 주택을 구입하는 것을 고려해 볼만하다.
지난 2008년부터는 배우자간 증여공제가 6억 원으로 증액되었다. 따라서 6억 원 이내의 주택이라면 증여세 없이 배우자 명의로 주택을 구입할 수 있게 됐다. 만약 구입 주택이 6억 원을 초과하는 경우라면 공동명의를 생각해 볼 수도 있다. 이처럼 부동산의 경우 누구의 명의로 하는 것이냐에 따라 그 세금의 차이도 크다.
취득 시 절세 효과
우선 부동산을 공동명의로 하는 경우 취득부터 보유, 양도까지 어떠한 절세 효과가 있는지 살펴보자. 부동산을 취득하는 경우에는 단독명의와 공동명의의 경우 모두 세금은 동일하다. 이는 취득 시 납부하는 세금인 취∙등록세 모두 누진구조가 아닌 단일세율에 의하여 적용하게 되기 때문이다. 따라서 공동명의로 한다 하더라도 절세 효과는 없다.
보유 시 절세 효과
그렇다면 부동산을 보유하고 있는 동안의 세금은 어떨까? 부동산을 보유하고 있는 동안에 납부하는 세금은 크게 재산세 등과 종합부동산세가 있다. 먼저 재산세 등의 경우 보유하는 동안 내는 세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 되어 있으며, 따라서 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명의의 경우 절세 효과가 발생한다.
종합부동산세의 경우에는 세대별과세가 아닌 개인별과세로 바뀌었다. 이에 따라 종합부동산세는 현재 9억 원을 초과하는 경우에는 과세대상이 되어 공동명의를 함으로써 절세가 가능해졌다. 결과적으로 기존에 남편 명의의 주택이 있고, 추가 구입을 하는 경우에는 공동 구입비율을 알맞게 정함으로써 증여세와 종합부동산세 모두를 절세할 수 있다.
처분 시 절세 효과
부동산의 절세 효과 최종 목적은 양도시점이라 할 수 있다. 따라서 대부분의 투자자들은 부동산을 구입하는 시점부터 양도소득세를 유념해 구입하는 것을 볼 수 있다. 특히 일반적으로 종합소득세에서도 절세방법을 고려하고 있지만 그래도 자신들이 번 돈에 대한 정당한 세금을 납부한다는 생각과는 달리 양도소득세는 부담이 크고 최대한 절세방법을 찾고 싶은 것이 투자자들의 한결같은 마음이다. 따라서 양도시점의 절세에 대해 투자자들의 관심이 더 큰 것을 알 수 있다. 그렇다면 공동명의로 할 경우 양도 시 절세 효과에 대해 두 가지로 나누어 살펴보자.
• 양도소득 기본공제 받기 = 양도소득세 신고 시 양도가액에서 취득가액 등 필요경비 등을 차감한 소득금액에서 일괄적으로 250만원을 공제하게 된다. 이는 양도자별로 해당되는 공제금액으로 공동명의자의 경우에는 각 양도인별로 적용 받을 수 있다. 따라서 단독 명의라면 양도소득금액에서 250만원만 차감해 세율을 곱하게 되는데 부부공동명의라면 양도소득금액에서 500만원을 차감해 세율을 곱하게 된다.
• 누진세율 구조에서 낮은 세율 적용 받기 = 양도소득세는 누진세율구조를 가지고 있다. 따라서 세율을 적용하는 근거가 되는 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용된다. 만약 과세표준이 4천만 원일 경우 16%의 세율을 적용 받지만, 5천만 원일 경우에는 25%의 세율을 적용 받을 수 있다. 단, 갑자기 세율이 높이 적용되는 부작용을 막기 위해 만들어 놓은 누진공제액을 유념해야 한다.
공동명의의 경우에는 각 지분별로 양도차익을 구하고 과세표준이 계산됨으로써 과세표준이 둘로 나눠지는 효과가 있다. 이에 따라 낮은 세율이 적용되며 절세 효과 역시 크게 발생하게 되는 것이다. 반면 중과세율이 적용되는 경우에는 절세 효과가 발생하지 않는다. 1세대 3주택이거나, 미등기자산 등의 경우에는 공동명의에 따른 절세효과를 볼 수 없다. 하지만 현재는 1세대 2주택에 대해 일반세율이 적용되므로 공동명의로 되어 있는 부동산의 경우에 보다 혜택의 폭이 넓어졌다.
주의해야 할 점
공동명의에 따른 절세 효과에서 동일한 양도 자산을 단독명의와 공동명의 한 경우 양도소득세에서 많은 차이가 발생하게 됨을 알 수 있다. 하지만 부동산을 이미 취득할 때 단독명의로 했다가 이를 중간에 공동명의로 바꿀 때에는 반드시 세무전문가와 상담을 통해 결정해야 한다.
명의변경을 하는 경우 이미 취득 시 납부했던 취∙등록세를 명의 변경하는 부분에 대해 취∙등록세를 추가로 납부해야 하기 때문이다. 따라서 단편적인 사실만 가지고 의사결정을 하기보다는 투자나 취득시점부터 여러 가지 상황을 고려해 공동명의 여부를 판단하는 것이 무엇보다 필요하다. 뿐만 아니라 공동명의의 경우에 단순하게 50:50의 비율이 아닌 각 상황에 따라 최대한 절세할 수 있는 비율을 어떻게 나눌 것인지에 대해서도 전문가들로 하여금 충분한 설명과 충고를 듣고 현명하게 생각해야 함을 명심해야 한다.
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